2015-09-16 16:14:52 云南省民族学会20926
昨日，云南省住建厅官网转发了省政府最新出台的20条“促进房地产业平稳健康可持续发展指导意见”。从“促进房地产业转型发展”、“加大保障性安居工程建设力度”、“鼓励引导居民住房合理消费”、“激发房地产市场活力”及“加强房地产市场监管”等五个方面，提出了多个具体指导措施，涉及公积金、保障房、预售、项目最低资本金、土地供应等方面的内容。这是继今年4月29日云南省实施8条楼市政策后的又一新政。
商品房购买者
放宽住房公积金提取条件 连续足额缴存3个月以上即可
做好异地互认和转移接续工作
意见要求适度提高住房公积金贷款额度，住房公积金贷款最低首付比例调整为20%，执行住房公积金基准利率。对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的居民家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买住房的，最低首付款比例由30%降低至20%。
同时，放宽住房公积金提取条件，职工连续足额缴存住房公积金3个月以上（含3个月），本人及配偶在缴存城市无自有住房且租赁住房的，可凭无房产证明提取住房公积金支付房租。
此外，缴存职工购买自住住房的，可凭购房合同或房屋所有权证申请提取住房公积金支付购房款或贷款本息，并可同时提取配偶、父母、子女的住房公积金，提取总额不超过购房款总额或贷款余额。
值得期待的是，意见要求做好住房公积金缴存异地互认和转移接续工作，省内连续足额缴存住房公积金3个月以上的职工即可在购房地申请贷款，户籍地和就业地在同一城市的缴存职工到本行政区域外购房，缴存地住房公积金管理机构要给予积极支持。
对于自愿退出宅基地并还耕、还林的农民，进城购买商品住房（含二手住房）的，当地政府可按照其退出合法宅基地的面积及以上房屋折旧，给予一次性购房奖励。进城购房农民的集体经济组织成员身份不变，原土地承包经营权和集体经济组织收益权不变。将在城镇有稳定就业且符合条件的农业转移人口纳入住房保障范围，连续缴存住房公积金达到一定时限的，可申请住房公积金贷款。
还取消了对境外个人、境外机构的购房限制，支持在境内设立分支、代表机构的境外机构以及在境内工作、学习的境外个人购买符合实际需要的自用、自住商品房。
专家解读
住房公积金政策的调整，最明显的变化是进一步缩短了缴存时限的认定，此前是1年，今年4月份降至半年，现在缴存3个月即可使用。此举有助于新参加工作的缴存职工，在购房时及时享受住房公积金的房贷优惠政策。同时，加强住房公积金异地贷款政策的落实，购房者配偶、父母、子女的住房公积金也可在其购房时使用，都将进一步降低购房门槛。
对于购买绿色建筑住房及全装修房源的多重补贴，势必鼓励开发商向开发此类住宅产品靠近，如果实施得好，一定程度上，市场里毛坯房的占比或将逐步减少。此外，取消对境外个人、境外机构的购房限制，是云南发展新形势及新定位下的有效之举，全省或逐步形成与建成面向南亚东南亚辐射中心相适应的房地产供应类型和规模。
当然，鼓励农民进城购房，在解决城镇商品房库存压力的同时，也称得上全省推进新型城镇化建设工作中的创新之举。
住房保障对象
大力推广住房保障货币化逐步将货币化安置比例提高到40%
未领取住房补贴的职工买新房有望一次性领取
意见明确，要建立完善公共租赁住房实物配租和差别化的公共租赁住房租金补贴相结合的机制。从2016年起，全省原则上不再新建公共租赁住房，新建商品住房项目也不再配建公共租赁住房，确需新建、配建的，报省住房城乡建设厅审批。
其中，实物配租房源不足的地区，可以采取购买或长期租赁商品住房作为公共租赁住房房源，或以发放租赁补贴方式予以保障。作为棚户区改造安置房的，单套面积可放宽到144平方米；作为公共租赁住房的，单套面积可放宽到90平方米。
另外，将对2014年底前开工的棚户区改造安置房、公租房小区配套基础设施情况进行排查，列出配套基础设施不完备的项目清单，一并纳入本地区配套基础建设计划。
该意见明确，全省2015——2017年改造包括城市危房、城中村在内的各类棚户区不低于42.6万户。同时要求对老旧小区采取改建、扩建、翻建和综合整治等方式加以改造，不得大拆大建。
在拆迁安置补偿上，各地应在充分尊重居民意愿，通过采取货币补偿、政府组织棚户区居民自主购买商品住房、政府购买商品住房进行安置等多种方式，鼓励棚户区住户自愿选择货币化安置，力争逐步将货币化安置比例提高到40%，并可适当加大对选择货币化安置的被征收入的补助、奖励幅度，引导被征收人选择货币化安置。
尚未领取住房补贴的职工新购买商品住房时，有望一次性领取住房补贴。与此同时，要探索定向限价商品房政策，允许教师、医生等部分特定行业人员购买定向限价商品房。
专家解读
相比实物安置，货币化安置对于拆迁户来讲，他们可以根据自身情况自由选择商品住房，房子的地段、户型等不再受限制，选择空间更大；另一方面，打通保障性住房和商品住房通道，不再集中建设公共租赁住房，把本该属于保障对象的群体往商品房市场赶，将直接增加刚性住房需求。
此外，回迁安置房，尤其是公租房面积的扩大，也为政府回购或租赁商品房源用于保障房房源提供了更多选择。如果条件适合，此举不失为一条去库存的有效措施。
而探索定向限价商品房政策，并允许教师、医生等部分特定行业人员购买定向限价商品房的意见，也是在原有的公租房（廉租房）、经济适用房的短板上，进一步完善住房保障体系的举措。
购房者看过来
这几条买房前要知晓
公积金贷款首付降至2成
住房公积金贷款最低首付比例从此前的3成调整为2成，执行住房公积金基准利率。
对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的居民家庭，再次申请住房公积金委托贷款购买住房的，最低首付款比例由30%降低至20%。
可提取直系亲属公积金
直系亲属包括：配偶、父母、子女
凭购房合同或房屋所有权证申请提取住房公积金支付购房款或贷款本息，提取总额不超过购房款总额或贷款余额。
放宽住房公积金提取条件
职工连续足额缴存住房公积金3个月以上(含3个月)，本人及配偶在缴存城市无自有住房且租赁住房的，可凭无房产证明提取住房公积金支付房租。
公积金缴存异地互认
省内连续足额缴存住房公积金3个月以上的职工，即可在购房地申请贷款。
户籍地和就业地在同一城市的缴存职工，到本行政区域外购房，缴存地住房公积金管理机构要给予支持。
买绿色建筑贷款额度上浮
使用住房公积金贷款购买二星级运行标识及以上绿色建筑住房的，贷款额度可以上浮20%。
各地要根据本地实际积极制定相应的扶持政策支持销售和购买全装修商品住房，各县、市、区可对销售、购买全装修商品住房予以适当补贴。
探索定向限价商品房政策
允许教师、医生等部分特定行业人员购买定向限价商品房。这意味着，假如你的职业是教师、医生等部分特定行业人员，你的买房成本或许会更低。
农民进城购房可获奖励
对自愿退出宅基地并还耕、还林的农民，进城购买商品住房（含二手住房）的，当地政府可按照其退出合法宅基地的面积及以上房屋折旧，给予一次性购房奖励。进城购房农民的集体经济组织成员身份不变，原土地承包经营权和集体经济组织收益权不变。具体奖励标准和办法由各县、市、区人民政府制定。
部分农业转移人口纳入保障
将在城镇有稳定就业且符合条件的农业转移人口纳入住房保障范围，实行灵活的住房公积金缴存政策。连续缴存住房公积金达到一定时限的，可申请住房公积金贷款，保障其基本住房需求。
专家解读
就效果而言政策力度仍不够大
“应当说，一系列新政对开发商去库存化有一定的促进作用。”云南财经大学不动产投融资研究中心主任周大研认为，政策整体而言是利好房地产市场的，无论是购房者还是开发商，从中都能看到主管部门为了房地产平稳发展做出的努力。但就效果而言，政策的力度依然不够大。
周大研认为，从地方政府的角度来看，连续出台政策提振房地产市场已是很尽力了，但要真正扭转房地产市场整体低迷的现状，还需要中央部委出台一些新的政策——“比如二手房交易时实施零税率，这个就非常直观了。”周大研建议，同时，针对房地产开发企业资金链整体上紧绷的现状，央行可以考虑放宽房地产行业的商业贷款限制，由商业银行决定是否贷款。此外，就地方政府而言，应该围绕去库存化进一步加大力度，严格控制土地供应的节奏。“包括昆明在内，多个城市的房地产市场到了必须要壮士断腕的程度，只有这样才能真正加速去库存，让房地产市场回到平稳有序发展的道路上来。”
加强房地产市场监管控制好住房用地供应的规模和节奏
商品房库存消化周期超2年暂停住宅用地供应
昨日公布的20条房地产最新意见，除了利好普通购房者和住房保障对象外，其实还对“责任主体”——开发商及政府职能部门做出了明确要求。
其中，政府职能部门在加强房地产市场监管的同时，还应控制好住房用地供应的规模和节奏，商品房库存消化周期超2年，将暂停住宅用地供应。开发企业在合理融资、转型、优化重组等方面，都将享受一定的优惠政策。
职能部门
规范房地产市场秩序 鼓励成立经营住房租赁的中介企业
推动房地产公共数据资源的开放
意见明确，国土资源部门要根据住房城乡建设部门提供的处罚信息，限制或禁止受处罚企业参与新出让房地产用地竞买，并控制好住房用地供应的规模和节奏。对在售商品住房库存过多，消化周期超过2年，或在建待售、土地已出让待建的商品住宅用地过多，累计消化周期超过3年的县、市、区，暂停商品住宅用地供应；对非住宅房地产供应用地规模大的县、市、区，国土资源部门应减少商业办公等综合用地供应量直至暂停供应。
促进房地产业与“互联网+”相融合。把房地产业列为推进“互联网+”行动的重要领域，纳入各地行动落实方案，尽快建立本地区房地产业的基础数据库，形成全省房地产业运行大数据。促进互联网与政府房地产宏观调控能力的深度融合，切实提高政府公共服务水平、市场监测手段和科学调控能力。
积极培育经营住房租赁市场。不断完善政府住房租赁信息服务平台建设，各州、市、县、区人民政府未建立住房租赁信息服务平台的要加快建立；已经建立住房租赁信息服务平台的，要根据市场开发主体、消费者、中介服务组织的需求不断完善，为租赁市场提供高效、准确、便捷的信息服务，鼓励成立经营住房租赁的中介企业提供专业化的租赁服务。
意见要求，加快推进以棚户区改造项目为重点的保障性安居工程建设，确保完成年度责任书确定的目标任务。要结合深化行政审批制度改革，大力推进简政放权，减少审批程序，缩短审批时限，提高工作效率。相关部门要加快项目核准备案、规划审批、建筑施工许可、环评等环节的审批进度，合并简化消防、人防、防雷检测等环节的审批程序。
规范房地产市场秩序。严禁建设“小产权房”。对在房地产开发和交易环节中有严重违法违规行为以及违反有关资质管理规定的房地产开发企业，住房城乡建设部门要依据房地产开发企业资质管理等规定，予以相应处罚；情节严重的，依法注销其资质证书。
专家解读
在促进房地产业转型方面，意见突出了规划的引领和管控作用。在区域规划上推行中心城市支撑并挖掘周边城市群房地产业的发展潜力，这一举措则会挖掘周边城市经济带的房地产开发潜力，加快周边城市群及地方小城市的房地产开发速度。
该部分还提出，促进房地产业与“互联网+”相融合，推动房地产公共数据资源的开放，最明显的利好是将有效摸清“家底”，为政府、开发商乃至购房者提供更为科学合理的决策，避免楼市的盲目投资开发或购买。
意见还提出要建立省级土地储备运作机制，组织开展储备土地前期开发、保护、管理和临时使用等工作，更好地发挥土地收储、供应和管理对房地产市场调控的闸门作用，并控制好住房用地供应的规模和节奏，为消化库存留出时间，一定程度上有利于避免开发大量同质化产品。
房地产开发商
鼓励发展跨界地产项目适当增加高端经营性房地产开发比重
支持地方房地产企业优化重组
加快发展精品特色房地产业。重点发展具有云南特有风情的各类房地产精品产品，鼓励引导房地产开发企业依托城市新区、商务中心区、城市组团、特色商业区等载体，发展旅游地产、养老地产、文化地产、商业地产、物流地产等跨界地产项目，促进房地产业发展格局。
坚决制止优质资源的低水平、低品质开发，适当增加高端经营性房地产开发比重，保持普通商品住房开发比例，构筑以经营性房地产为主导，居住、商业和办公地产协调发展的多元化产品体系。
支持房地产开发企业合理融资需求，支持资质良好、诚信经营的房地产企业开发建设商品房，有市场前景的在建、续建项目的合理融资需求，并允许房地产开发贷款适当展期。
对棚户区改造项目和144平方米以下的普通商品住房项目，项目最低资本金按20%执行，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%。积极支持房地产开发企业按照国家有关要求发行专项建设债券。取消外商投资房地产企业办理境内贷款、境外贷款、外汇借款结汇必须全部缴付注册资本金的要求。
对新开工的房地产项目，住房项目供配电设施工程费、城市基础设施配套费延迟至发放商品房预售许可证前收取。
鼓励房地产开发企业积极研发和应用新技术、新材料、新工艺、新设备，提升住房产品的建筑质量、使用功能和居住舒适度。
支持地方房地产企业优化重组。鼓励省内有资信实力和品牌优势的房地产开发企业通过兼并、收购、重组等方式，开展规模化开发和集团化运作，不断提升市场竞争能力。突出省内建材优势，引导房地产开发企业与建材、建筑、装饰装修、家具家电等上下游企业合作，促进建筑业转型升级。对具备转让条件的开发项目，允许房地产开发企业以投资、入股或转让方式进行合作，支持房地产开发企业跨区域、多元化和品牌经营。
专家解读
在目前住宅和商业地产市场低迷的背景下，鼓励发展跨界地产项目，方向上不仅为旅游地产、养老地产、文化地产等小众化的地产项目带来发展机，也为开发商的转型指出了新的道路。
本土小开发商在面临资金困难或是开发受阻时，被大型房企兼并、重组将是一种出路。而在房地产市场经过重组、优胜劣汰竞争机制后，或能一定程度上促进整个市场进入规模化开发，对于政府监管以及市场运作将更有利。
毋庸置疑，意见中提出的一系列为房企减负的措施，的确能起到一定的积极作用，但就目前的市场而言，开发商普遍差钱，此举也是政府的无奈之举。其中，房地产开发贷款是否能适当展期，大多还取决于各个央属商业银行的配合，这考验地方政府的资源整合能力。
开发商请注意
这几条对你们是利好
鼓励开发跨界项目
鼓励引导房地产开发企业依托城市新区、商务中心区、城市组团、特色商业区等载体，发展旅游地产、养老地产、文化地产、商业地产、物流地产等跨界地产项目。
回购商品房替代保障房
从2016年起，全省原则上不再新建公共租赁住房，新建商品住房项目也不再配建公共租赁住房，确需新建、配建的报省住房城乡建设厅审批。实物配租房源不足的地区，可以采取购买或长期租赁商品住房作为公共租赁住房房源，或以发放租赁补贴方式予以保障。
部分费用将延迟收取
为缓解开发商资金压力，对新开工的房地产项目，住房项目供配电设施工程费、城市基础设施配套费延迟至发放商品房预售许可证前收取。经抵押权人同意，有土地使用权抵押的项目可以申请办理商品房预售许可。
取消对境外机构和个人购房限制
支持在境内设立分支、代表机构的境外机构以及在境内工作、学习的境外个人购买符合实际需要的自用、自住商品房，逐步形成与建成面向南亚东南亚辐射中心相适应的房地产供应类型和规模。
支持地方房企优化重组
鼓励我省有资信实力和品牌优势的房地产开发企业通过兼并、收购、重组等方式，开展规模化开发和集团化运作，不断提升市场竞争能力。
对具备转让条件的开发项目，允许房地产开发企业以投资、入股或转让方式进行合作，支持房地产开发企业跨区域、多元化和品牌经营。
支持房企发行专项建设债券
各银行在防范风险的前提下，积极争取房地产开发贷款额度，合理配置信贷资源，支持资质良好、诚信经营的房地产企业开发建设商品房，积极支持有市场前景的在建、续建项目的合理融资需求，并允许房地产开发贷款适当展期。
对棚户区改造项目和144平方米以下的普通商品住房项目，项目最低资本金按20%执行，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%。积极支持房地产开发企业按照国家有关要求发行专项建设债券。取消外商投资房地产企业办理境内贷款、境外贷款、外汇借款结汇必须全部缴付注册资本金的要求。