昆明市集体土地上房屋拆迁补偿安置指导意见

第一条  为规范集体土地上房屋拆迁补偿安置工作，维护拆迁双方当事人的合法权益，保障拆迁补偿安置工作和城市更新改造项目的顺利进行，根据《中华人民共和国城乡规划法》《中华人民共和国土地管理法》（以下简称《土地法》）《中华人民共和国土地管理法实施条例》《云南省土地管理条例》《昆明市人民政府关于加强农房管理禁止违法加层的通告》（以下简称《通告》）等相关规定，结合实际，制定本指导意见。

第二条  五华、盘龙、官渡、西山区，三个国家级开发（度假）区在实施建成区城市更新改造（城中村、旧住宅区、旧厂区等，以下简称城市更新改造）工作时，涉及集体土地上房屋拆迁补偿安置的，适用本指导意见。

第三条  集体土地上房屋拆迁补偿安置，根据城市更新改造确定的改造范围，按照集体土地征地拆迁程序，由各区政府、三个国家级开发（度假）区管委会（以下简称辖区政府）发布征地拆迁公告。

辖区政府及征地拆迁实施单位应当做好征地拆迁与补偿安置的宣传、解释工作。

第四条  征地拆迁实施单位应当在所涉及的街道、社区和现场公布相关法律、法规和政策、征地拆迁补偿安置方案及奖励标准、征地拆迁补偿安置协议样本、房屋拆迁工作制度、拆迁工作人员名单、监督举报部门及举报电话等，让被拆迁人充分了解征地拆迁补偿安置政策及其权利和义务。

征地拆迁实施单位应当按照“公开、公平、公正”原则，加强征地拆迁补偿安置政策宣传，严格执行集体土地上房屋拆迁补偿安置方案，不得擅自提高或降低补偿安置标准。

第五条  房屋拆迁补偿安置原则

（一）辖区政府依据本指导意见，在开展征地拆迁补偿工作中，要结合不同片区、不同村（组）的实际情况，按“一村一策”的方法，充分切合实际制定科学、合理的征地拆迁补偿安置方案，确保补偿安置工作的公平、公正、合理。

（二）对宅基地上的房屋进行拆迁补偿，按“房地合一”的补偿原则，即对每一宗宅基地上的被拆迁房屋及房屋所占土地以“房地合一”的价值进行补偿安置。“房地合一”是指房屋和房屋底层占地面积的土地。

（三）农村集体土地上的房屋，属宅基地建房的均认定为住宅进行补偿安置。将原住宅改为经营用途的，仍按住宅认定进行补偿安置。

（四）宅基地上的房屋拆迁补偿方式，采取货币补偿、房屋产权调换、货币补偿加房屋产权调换三种方式进行。

（五）违法建筑和超过批准期限的临时建筑，以及《通告》发布后违法建盖或加层的房屋，一律不予补偿。

（六）在规定的搬迁奖励期限内，对积极配合房屋拆迁工作的被拆迁人，根据搬迁时间可以享受相应的补助和奖励。

（七）被拆迁人在办理房屋拆迁补偿事宜时，应当提供以下具有法律效力的相关证明材料：

1. 房屋所有权证、土地使用证、户口册及身份证等相关材料;

2. 宅基地上的建筑物须出具建房许可、用地许可手续、村（居民）小组证明、原居住地乡、镇、办事处证明及其他相关材料。

第六条  被拆迁房屋面积的认定

（一）宅基地的面积以国土部门核准的或者具有完整宅基地批准手续载明的面积进行认定。

（二）宅基地上房屋的面积，以国土部门核准的或者具有完整宅基地批准手续载明的面积为基底面积，以其基底面积为标准计算至四层。计算后根据建筑面积不超过300㎡，建盖楼层不超过四层的原则进行认定。如宅基地批准手续未载明面积的，由专业测绘公司对每一宗宅基地上的房屋进行测绘，由项目实施主体、被拆迁人、村（居）民小组、测绘公司进行四方签证确认。

在2006年5月11日《昆明市人民政府关于加强农房管理禁止违法加层的通告》（昆政发〔2006〕24号）发布前，已办理《房屋所有权证》的房屋，也可以按照证载面积进行认定。

（三）具有完整宅基地批准手续的房屋，按照村民小组、社区居委会、街道办事处三级批文或建房证明认定为“一宗房屋”，即“每一宗房屋按建筑面积不超过300㎡，建盖楼层不超过四层”的标准进行认定。

1. 楼层达到四层、面积超过300㎡的，按300㎡计算；

2. 楼层达到四层、面积未超过300㎡的，按四层以下的实际面积计算；

3. 楼层未达到四层、面积超过300㎡的，按300㎡计算；  

4. 楼层未达到四层、面积未超过300㎡的，按实际面积计算。

（四）补差政策。对于每宗宅基地上建盖楼层未达到四层且建筑面积未超过300㎡的房屋，以其底层面积为标准计算至四层。计算后超过300㎡的按300㎡减去实际建筑面积的差进行补助；计算后未超过300㎡的，按四层以下面积减去实际建筑面积的差进行补助。（详见附表1 ）（表格附本文后）

第七条  被拆迁宅基地上的房屋按照“房地合一”的原则进行补偿

被拆迁人可以选择货币补偿或房屋产权调换，也可以选择货币补偿加房屋产权调换的方式按所认定的面积进行补偿安置。被拆迁人可以任选其一。

（一）货币补偿标准

被拆迁人选择货币补偿的，按认定的面积以“房地合一”的方式进行一次性货币补偿。辖区政府结合片区实际参照附表2（表格附本文后）制定具体标准。

（二）房屋产权调换

被拆迁人选择房屋产权调换的，按照本指导意见第六条规定所认定的建筑面积按1：1进行安置。并与被拆迁人计算、结清被拆迁房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。

（三）对《通告》发布之前具有合法建设批准文件的房屋，建盖楼层超过四层，建筑面积超过300㎡的部分（含室内外装修）参照附表3标准执行。

（四）农村集体经济组织、单位或个人租用农村集体土地建盖的生产、生活、仓储、商业、办公、附属设施用房，有审批手续的参照附表3（表格附本文后）标准给予一次性货币补偿；无合法手续的，不予补偿。

（五）装修补偿标准

对被拆迁房屋的装修补偿，按照认定的面积给予一次性装修货币补偿。补偿标准参照附表4（表格附本文后）执行。

（六）附属设施补偿标准

对被拆迁的房屋相关附属设施的补偿，辖区政府结合不同片区的实际情况，参照附表5（表格附本文后）制定适当标准给予一次性货币补偿。

第八条  被拆迁房屋的临时安置费、搬迁费

（一）临时安置费

辖区政府应当根据同片区同类型房屋市场租赁价格参照附表6（表格附本文后）制定适当标准。

1. 选择货币补偿方式的临时安置费，按建筑面积不超过300㎡的原则，一次性计发3个月。

2. 选择房屋产权调换方式的临时安置费，以选择产权调换的建筑面积为基准，计发临时安置费。自被拆迁人腾空交验房屋后起计算，至少6个月计发一次。征地拆迁实施单位按《拆迁补偿协议》确定的过渡安置期限向被拆迁人支付临时安置费，在过渡期内由被拆迁人自行解决过渡房源。超过过渡期限安置的住宅，自逾期之月起至产权调换房屋交付后三个月止，临时安置费按照原约定标准的2倍向被拆迁人支付。

3. 被拆迁房屋的房屋所有人户籍内户主、直系亲属是残疾人的，临时安置补助费每户上浮20%。

（二）搬迁费

1．选择货币补偿方式的住宅按2000元/户计发；选择房屋产权调换方式的住宅按3000元/户计发。

2．农村集体经济组织、单位或个人租用农村集体土地建盖生产、生活、仓储、商业、办公、附属设施用房的，由专业造价或评估公司进行造价评估后，据实补偿。

3. 搬迁奖励费。辖区政府应当根据不同片区的实际情况，制定奖励措施和标准，对在规定的搬迁奖励期限（时段）内签订拆迁补偿协议，完成搬迁并交付被拆迁住宅房屋的，给予每户适当的奖励。

第九条  集体土地上经济林木、经营性苗圃以及坟墓迁移补偿标准

（一）对于集体产权经济林地，参照国家相关规定进行补偿；

（二）征地范围内经济林木和经营性苗圃内苗木的补偿费、迁移费,由拆迁双方协商确定，协商不成的由独立的第三方价格评估机构进行评估确定；

（三）征地拆迁范围内坟墓的迁移，按4500元/座进行补偿。

第十条  特困补助

被拆迁人户籍内户主、直系亲属在公告发布前有下列情形之一的，提供相应有效证件、证明，每户可以享受一次性不超过5000元的特困补助费。

1. 五保户；

2. 民政部门抚养的孤寡老人；

3. 烈士家属；

4. 城乡低保户；

5. 残疾人。

第十一条  征地拆迁实施单位和被拆迁人应当按照本指导意见，就补偿方式、补偿金额、支付期限，用于产权调换房屋的地点、面积、搬迁费、临时安置费、搬迁期限和过渡期限等事项，订立补偿协议。

第十二条  征地拆迁实施单位与被拆迁人在征地拆迁补偿安置方案确定的签约期限内达不成补偿协议的，由辖区政府协调，协调不成的，由批准征收土地的人民政府裁决。

第十三条  签订征地拆迁补偿安置协议后，被拆迁人应当将《土地使用权证》、《房屋所有权证》等权属证明材料原件提交项目实施主体，由项目实施主体持上述相关权证，向国土部门、房屋产权管理部门办理注销登记手续。

第十四条  需要单独征收集体土地的（含天井的补偿标准），按《昆明市城市更新改造土地补偿指导意见》执行。

第十五条  其它县（市）区和五华、盘龙、官渡、西山区，三个国家级开发（度假）区在本指导意见适用范围之外的区域，实施集体土地上房屋拆迁补偿安置的，根据本指导意见，结合县（市）区实际情况，由县（市）区人民政府制定具体方案和标准。

第十六条  本指导意见未明确事项，按照《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》、《云南省土地管理条例》、《昆明市人民政府关于加强农房管理禁止违法加层的通告》等相关规定执行。

第十七条  本指导意见由昆明昆明市住房和城乡建设局、市城市更新改造办公室负责解释。

第十八条  本指导意见自印发之日起施行。《昆明市人民政府办公厅关于印发昆明市主城区集体土地房屋拆迁补偿安置和管理办法的通知》（昆政办〔2009〕53号）同时废止。本指导意见施行前已实施的项目，仍按原相关规定和标准执行。